¿Una casa contenedor necesita licencia?
Sí. Una casa contenedor necesita licencia del ayuntamiento, aunque no tenga cimentación o se venda como «móvil».
Lo que dice la ley
La ley estatal de suelo exige un acto expreso del ayuntamiento para «la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes». El silencio del ayuntamiento no vale como licencia (TRLSRU, art. 11.4).
En diciembre de 2024 el Tribunal Supremo aplicó esa regla a una mobile home: la trató como casa prefabricada y no como remolque, y exigió licencia urbanística tanto para uso temporal como permanente. Una licencia de actividad, por ejemplo la de un camping, no la sustituye.
Una vivienda nueva es una edificación según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Necesita proyecto de arquitecto y tiene que cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE): estructura, energía, salubridad, incendio y ruido.
Paso a paso
- Información urbanística. Consulta, cédula o certificado urbanístico del ayuntamiento: clasificación del suelo, parcela mínima, ocupación, alturas y usos. Antes de comprar el terreno.
- Proyecto básico y de ejecución, de un arquitecto. El básico basta para pedir la licencia; el de ejecución hace falta para empezar la obra.
- Visado colegial del proyecto de ejecución (RD 1000/2010).
- Licencia de obra mayor. Pagas el ICIO (hasta el 4 % del coste de ejecución material) y la tasa municipal.
- Dirección facultativa: director de obra y director de ejecución.
- Certificado final de obra, visado.
- Primera ocupación: licencia o declaración responsable, según la comunidad. En Madrid y Andalucía es declaración responsable.
- Cédula de habitabilidad, solo en algunas comunidades. Confirmada en Cataluña, Illes Balears, Canarias, Extremadura y Navarra.
- Boletines y acometidas: el instalador habilitado emite el certificado eléctrico. Sin primera ocupación o cédula, contratar agua y luz suele ser imposible.
Cuánto se tarda
Solo la licencia lleva entre 6 y 12 meses, según el ayuntamiento, y a veces más. Cuenta con 9 a 18 meses desde el proyecto hasta la primera ocupación. Es una estimación nuestra a partir de esos plazos, no una cifra oficial.
El suelo decide
- Suelo urbano. Se puede construir con licencia si cumples el planeamiento: alineaciones, altura, ocupación y, a veces, condiciones estéticas.
- Suelo urbanizable. Solo cuando el plan está desarrollado y urbanizado. Para una casa aislada, en la práctica, no sirve.
- Suelo rústico o no urbanizable. La vivienda está prohibida por regla general. Algunas comunidades la admiten como excepción, con parcela mínima grande: la Comunitat Valenciana pide al menos 1 hectárea y una ocupación máxima del 2 %.
- Suelo protegido. No se puede construir una vivienda.
Construir sin licencia
Las multas son de cada comunidad: en Andalucía, de 3 000 a 29 999 € en las infracciones graves, más la demolición.
En suelo no urbanizable, construir sin autorización es delito: de 1 a 3 años de prisión, multa e inhabilitación (Código Penal, art. 319.2). En suelo protegido, de 1 año y 6 meses a 4 años (art. 319.1). El juez puede ordenar la demolición a tu costa. Quien construye su propia casa es promotor, y la ley penal se aplica a los promotores.
Seguro decenal
Si construyes una sola vivienda unifamiliar para uso propio, no es obligatorio. Si la vendes antes de 10 años, tendrás que contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador te exonere por escrito (LOE, disposición adicional segunda).
Por dónde empezar
- Pide al ayuntamiento la información urbanística del terreno. Rústico no es urbano.
- Elige un plano con la superficie que exige tu comunidad. Para vivir, cuenta con dos contenedores de 40 pies: el 2×40.
- Contrata a un arquitecto antes de comprar el contenedor.
La Guía Contentar explica el recorrido en el ayuntamiento paso a paso.
Hacer mi cálculo Ver la Guía Contentar · 19 €Información general. No sustituye a tu ayuntamiento, a un arquitecto ni a un abogado.